Прогноз девелоперов о новых реалиях после принятия поправок в 214-ФЗ. Участники рынка о взаимоотношениях банков и застройщиков, а также о рисках и новых источниках финансирования.
Иллюстрации: pixabay.com
Редакция boomin.ru спросила у экспертов, как могут повлиять на бизнес-стратегии строительных компаний вступившие в силу поправки в законодательство об эскроу-счетах. По наблюдениям представителей рынка, в новых условиях работы изменится устойчивость застройщиков. С одной стороны, произойдет увеличение процентной долговой нагрузки. С другой, за каждым проектом застройщика будет стоять уполномоченный банк, что обезопасит дольщиков.
Напомним, 1 июля вступили в силу новые правила, по которым покупатели квартир больше не перечисляют деньги застройщику, а хранят средства на сберегательных счетах эскроу. Застройщик будет вести строительство за счет собственных средств или банковского кредита, а доступ к эскроу-счетам получит только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтвердит регистрацию прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства. Финансовым гарантом дольщиков выступит банк, а застройщику создадут условия, в которых своевременная сдача объекта и проведение процедуры кадастрового учета станут важными составляющими успешного завершения проекта.
Собеседники редакции boomin.ru отмечают, что в связи с нововведениями количество проектов сократится, а качество проработки проектов вырастет. Как полагают девелоперы, уполномоченные банки скорее всего не смогут оперативно отрабатывать заявки застройщиков, а «повышенные резервы прочности» проекта станут неотъемлемым требованием. Это создаст бизнесу дополнительные сложности.
Прогнозируют также, что цены на квадратные метры увеличатся, ведь застройщики должны будут обеспечить минимальный уровень рентабельность проекта, который превышает среднерыночный. В то же время сократятся срок строительства и количество квартир, продаваемых на этапе котлована, — застройщикам будет выгодно строить быстро. Похоже, это тот самый случай, когда будет дорого, но зато быстро и безопасно для людей.
В связи с принятием закона об эскроу-счетах компании будут вынуждены рассмотреть и новые источники финансирования. По мнению Евгения Романенко, финансового директора ГК «Талан», подушкой безопасности могут стать: проектное финансирование строительства домов, мезонинное финансирование (финансирование некоторых расходов по проекту для выполнения требования уполномоченных банков о достаточности собственного участия застройщика). «Также мы рассматриваем частное финансирование расходов на приобретение земельных участков и размещение биржевых облигаций на рынке», — поделился Евгений Романенко.
Застройщик сообщил, что по всем проектам, которых коснулись изменения 214-ФЗ, планируют в III квартале 2019 года договориться с банками об особых условиях, чтобы предотвратить риски, связанные с переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Ранее мы писали, что девелоперская компания «Талан» собирается запустить новые региональные строительные проекты по эскроу-счетам. В настоящий момент компания имеет самое большое в России количество ДДУ, заключенных с участием счетов эскроу.
Отметим, для девелоперов, чьи проекты частично завершены, закон предусматривает возможность заключать договоры долевого участия без использования эскроу-счетов после 1 июля 2019 г. Это позволит сделать переход к новой инвестиционной модели более плавным, чтобы российский строительный бизнес продолжал развиваться без потрясений.
По состоянию на 17 июня 2019 г. в семи банках открыто более 3800 счетов эскроу с остатками на них в сумме 11 млрд руб. Кредитные организации сообщили о поступлении почти 1800 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу. На 1 мая 2019 г. заключено 100 кредитных договоров более чем на 74 млрд руб.
