Рубрика #частноемнение
ПАО «АПРИ» — лидер строительной отрасли Челябинской области по объему возводимого жилья — объявило об открытии книги заявок с 22-го по 29 июля 2024 г. Начало торгов на бирже — 30 июля. Ключевые параметры: cash-in (размещается дополнительный выпуск) объемом 500-1000 млн рублей с диапазоном оценки 10-11 млрд рублей. Компания реализовала несколько механизмов стабилизации цены.
Критерии выхода на IPO
В целом эмитент хорошо прошел подготовительные этапы к IPO в соответствии с формализованными и неформализованными требованиями инвестиционного сообщества и биржи, среди которых:
1. Компания должна быть одним из лидеров на своем рынке и обгонять конкурентов как по показателям доли рынка, так и по преимуществам в качестве предлагаемых товаров и услуг.
Эмитент выбрал свой сегмент рынка — Челябинск (хотя активно выходит в другие регионы) — и на этом рынке по объему возводимого жилья действительно является лидером.
2. Компания должна внедрить лучшие практики корпоративного управления, чтобы процессы принятия ключевых решений были максимально прозрачными, а операционная деятельность — максимально контролируемой.
Девелопер сформировал корпоративное управление в соответствии с требуемыми (и даже чуть больше) практическими стандартами: Совет директоров состоит из пяти членов, включая одного независимого, который является председателем комитета Совета директоров по аудиту и комитета Совета директоров по закупкам. Также в компании сформирован комитет по стратегии и инвестициям.
Кроме того, в компании создано Правление, состоящее из генерального директора и его заместителей.
Помимо этого, компания подготовила аудированную отчетность по МСФО, в том числе за I квартал 2024 г.
3. Компания должна показывать хорошие темпы роста как по операционным, так и по финансовым показателям и при этом иметь высокий потенциал для будущего роста.
В основном компания стала активно расти только в 2023-2024 гг., когда она выйдет на определенное плато и далее после реализации следующих очередей жилищных проектов, планируется ускорение роста только в 2026-2027 гг.
Однако текущий рост выручки с 1,5 млрд рублей в 2022-м до 6,64 млрд рублей в 2023-м и 70 млн рублей в I квартале 2023-го против 5,94 млрд рублей в I квартале 2024 гг. смотрится фантастически (LTM выручка составила в I квартале 2024 г. 12 520 млн рублей ее рост — к LTM I квартала 2023 г. — 89%).
В этом контексте компания выбрала правильный период для выхода на IPO — период пика продаж строящихся и уже построенных объектов, возводить которые начали несколько лет назад.
4. Компания должна показывать высокую рентабельность по прибыли, чтобы иметь возможность выплачивать достаточные дивиденды.
Рентабельность по МСФО компания отражает также на очень высоком уровне — более 40% по EBITDA, но, опять-таки, в последние несколько лет: даже в 2020-2021 гг., когда выручка также составляла почти 5,5 млрд рублей, чистая рентабельность была около 3-4% против 20-27% в настоящее время.
На этом, пожалуй, плюсы заканчиваются и начинаются вопросы.
Финансовый блок
Компания отражает высокую рентабельность по МСФО, однако в 2023 г. вся она сформирована за счет прочих доходов на сумму 1,5 млрд рублей, при этом 1,4 млрд из них составляют «Доходы от выгодной покупки (объединение компаний)» и «Признание доли в чистых активах совместных/ ассоциированных компаний, учитываемых методом долевого участия».
Реальные денежные потоки отражают большой дефицит денежных средств от операционной деятельности (включая выданные займы от инвестиционной деятельности).
Компания развивается в основном на долговой капитал, ежегодно привлекая дополнительно несколько миллиардов рублей заемных средств. Только за период с 31 декабря 2022-го по 31 марта 2024 гг. сумма финансового долга (согласно отчетности по МСФО) увеличилась с 3,7 млрд рублей, до 25 млрд рублей, в том числе 16,5 млрд рублей числятся в краткосрочной задолженности, то есть подлежат гашению до 31 марта 2025 г.
На облигационном рынке начиная с 2018 г. эмитент разместил 11 облигационных выпусков на общую сумму 5,1 млрд рублей. В настоящее время в обращении находится 6 выпусков с общим долгом на 31 марта 2024 г., включая проценты на сумму 3,7 млрд рублей.
Чистый долг компании (с учетом денежных средств на эскроу-счетах) вырос с 1,8 млрд рублей до 11,1 млрд рублей.
Операционный блок
Компания, которая позиционирует свои дома как жилье премиум-класса, явно не дотягивает до этого уровня, если судить по многочисленным негативным отзывам на Flamp, в ЦИАН и других источниках. Со стороны клиентов фиксируются жалобы как на перенос сроков строительства, так и на его качество: плохая шумоизоляция, отсутствие благоустройства территории, затопление подвалов, отключение света и воды — такой уровень явно не соответствует премиальному.
Даже председатель Следственного комитета РФ Александр Бастрыкин требовал возбудить уголовное дело по жалобам на условия проживания в построенном под Челябинском ЖК.
Корпоративный блок
В августе 2023 г. СК вмешался в ситуацию с возведением дома вместо школы. В Челябинской области сотрудники Следственного комитета начали проверку по факту нарушения прав жителей микрорайона «Парковый Премиум» из-за строительства многоэтажного дома вместо обещанной школы. О ее результатах доложат главе СК России Александру Бастрыкину. Обращение в правоохранительные органы направил «Народный фронт», куда пожаловались местные жители. По данным администрации Сосновского района, запланированный под учебное заведение участок оказался слишком маленьким. Застройщик АПРИ «Флай плэнинг» сейчас проектирует школу в два раза больше, которую обещает сдать в 2025 г.
Есть и давняя история с банкротством челябинского «Домостроя» и местного депутата Олега Иванова. Согласно материалам дела, конкурсный управляющий указала, что Олег Иванов фактически руководил компанией вместе с АПРИ «Флай Плэнинг» через Татьяну Завгороднюю, Виктора Иванова и контролируемую им группу компаний «Альфа групп». По ее словам, Алексей Шумилов и Эдуард Бойко были номинальными директором и учредителем компании. «Флайинвест» и УК «Альфастрой», по мнению конкурсного управляющего, имеют в распоряжении бухгалтерскую и иную документацию должника.
«Олег Иванов является генеральным директором УК «Альфастрой», которая по договору от 29 июля 2016 г. оказывала услуги, необходимые для осуществления хозяйственной деятельности должника», — говорится в материалах дела.
Собственно, Виктор Иванов и сейчас является миноритарным акционером ПАО «АПРИ» с долей 8,82%, которая была размыта после проведенной допэмиссии в 2023 г. (до этого она составляла 17,73%). При этом значительно выросла доля Тимофея Карабинцева — с 20,75% до 40,14%.
На фоне этих фактов подход к анализу оценки стоимости компании в диапазоне 10-11 млрд рублей лежит в другой плоскости.
Заключение
Несмотря на внедренную дивидендную политику с рекомендацией распределения дивидендов в размере 50% чистой прибыли по МСФО, в ней предусмотрен ряд исключений. С учетом отрицательного денежного потока и крайне высокой долговой нагрузки совет директоров, скорее всего, будет направлять нераспределенную прибыль на развитие и/или погашение долга, иначе девелопер вообще никогда не сможет заплатить дивиденды.
В этом контексте можно рассматривать эмитента как компанию роста: динамика последних лет + прогноз по вводу жилья говорит о возможностях роста. Но каким будет объем продаж жилья такого качества и каковы будут результаты расследований уголовных дел — пока вопрос.
Участие в этом IPO — это участие в вере исполнения компанией заявленных планов в условиях сложного рынка и высоких ставок. Возможно, пока следует рассмотреть альтернативу — облигации компании торгуются с доходностью более 24-25% годовых и за два года могут принести более 50% на вложенный капитал, а вот удвоится ли цена акций за этот период или выплатит ли компания дополнительно подобные дивиденды — вопрос веры.
Обсудить материал можно здесь или в телеграм-канале.
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям. Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения авторов.
