«Эксперт РА» подтвердил рейтинг кредитоспособности АО «Бизнес-Недвижимость» и его облигаций на уровне ruBBB+ с развивающимся прогнозом и отозвал его по просьбе рейтингуемого лица.
Развивающийся прогноз по рейтингу связан с неопределенностью относительно реализации новой стратегии развития в сегменте жилой недвижимости, а также выхода нового сегмента бизнеса на положительный показатель EBITDA и высокие показатели рентабельности в среднесрочной перспективе. В связи со сменой стратегии и завершением развития проекта officeless прогнозные показатели долговой нагрузки группы на 2023 г. ухудшились. Отношение долга к EBITDA выросло до уровня 6,0х с ранее прогнозируемого значения 4,0х, покрытие EBITDA процентных платежей снизилось до 1,3х с 2,0х.
За 2022 г. выручка от рентного бизнеса выросла на 2% по сравнению с прошлым периодом и составила 3,1 млрд рублей (без учета группы «Серебряный бор», которая вернулась в состав компании в мае 2023 г.). По итогам 2022 г. EBITDA выросла на 60% до 1,7 млрд рублей. В первую очередь это связано со значительными объемами реализации непрофильных объектов недвижимости. В отчетном периоде EBITDA margin составила 41% при 34% годом ранее. В прогнозном периоде с учетом финансовых результатов группы «Серебряный бор» уровень рентабельности снизится ниже 20%.
Долговой портфель компании на конец 2022 г. включает два облигационных займа на 6,7 млрд рублей и задолженность перед связанной стороной за приобретенные активы (более 40% долгового портфеля), полное погашение по которому в 2028 г. Отношение долга с учетом задолженности перед связанной стороной к EBITDA за 2022 г. снизилось до 7,4х. В апреле 2023 г. в результате докапитализации акционером группы на 4,2 млрд рублей заемные средства перед связанной стороной снизились на соответствующую сумму. Благодаря чему в прогнозе на конец 2023 г. показатель долговой нагрузки может опуститься до уровня ниже 6,0х с учетом сокращения долга и результатов группы «Серебряный бор», а также при условии успешной реализации коммерческой инвестиционной недвижимости.
Показатель отношения долга к EBITDA без учета обязательств перед связанной стороной по итогам 2022 г. составил 4,4х при 6,7х годом ранее. Покрытие EBITDA процентных платежей по итогам 2022 г. выросло до 1,3х при 1,0х в 2021 г., в 2023 г. процентное покрытие будет поддерживаться на уровне не ниже достигнутого ввиду снижения расходов на выплату процентов в абсолютном выражении в 1,5 раза как результат докапитализации. Покрытие долгового портфеля активами компании с учетом присоединенных активов составило 0,29х, что оценивается на уровне выше среднего по бенчмаркам агентства и оказывает поддержку рейтингу.
В обращении находится два выпуска облигаций компании общим объемом 5,9 млрд рублей.
