«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «Бизнес-недвижимость» и облигаций компании серий 001Р-01 и 001Р-02 на уровне ruBBB+, изменив прогноз со «стабильного» на «развивающийся».
Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, насчитывающем 78 объектов. Также организация развивает фитнес-клуб «Олимпик Стар» в Москве. По итогам 2022 г. общая площадь коммерческой недвижимости группы составила 360 тыс. кв. м. Рыночная стоимость портфеля — 43 млрд рублей. За 2022 г. выручка от рентного бизнеса выросла на 2% по сравнению с прошлым периодом и составила 3,1 млрд рублей. По итогам 2022 г. EBITDA выросла на 60% до 1,7 млрд рублей. В 2022 г. EBITDA margin составила 41% при 34% годом ранее.
Согласно обновленной стратегии, группа планирует запуск нескольких новых проектов индивидуального жилищного строительства в Московской области, а также реструктуризацию портфеля коммерческой недвижимости путем изменения структуры портфеля и повышения класса значительной доли объектов до B+/A. В связи со сменой стратегии прогнозные показатели долговой нагрузки группы на 2023 г. ухудшились. Отношение долга к EBITDA выросло до уровня 6,0х с ранее прогнозируемого значения 4,0х, покрытие EBITDA процентных платежей снизилось до 1,3х с 2,0х.
Долговой портфель компании на конец 2022 г. включает два облигационных займа на 6,7 млрд рублей и задолженность перед связанной стороной за приобретенные активы (более 40% долгового портфеля), полное погашение по которому в 2028 г. Отношение долга с учетом задолженности перед связанной стороной к EBITDA за 2022 г. снизилось до 7,4х. В апреле 2023 г. в результате докапитализации акционером группы на 4,2 млрд рублей заемные средства перед связанной стороной снизились на соответствующую сумму. Показатель отношения долга к EBITDA без учета обязательств перед связанной стороной по итогам 2022 г. составил 4,4х при 6,7х годом ранее. Покрытие долгового портфеля активами компании с учетом присоединенных активов составило 0,29х, что оценивается на уровне выше среднего по бенчмаркам агентства и оказывает поддержку рейтингу.
В обращении находится два выпуска облигаций компании общим объемом 5,9 млрд рублей.
