Первое полугодие для участников строительного рынка оказалось периодом тревог: сначала на фоне СВО упали продажи, а вслед за ними и объемы ввода жилья в эксплуатацию. Впрочем, уже к июлю ситуация начала выправляться. Выйти из пике девелоперам помогла льготная ипотека, а также привлечение инвестиций в банках и на публичном долговом рынке. Только на бирже застройщики привлекли более 82 млрд рублей.
Строительные «качели»
По данным Министерства строительства и ЖКХ России, с января по июль 2022 г. в стране введено в эксплуатацию 60,6 млн кв. м жилья, что на 38,1% больше, чем за тот же период прошлого года. На многоквартирное строительство пришлось 22,5 млн кв. м (+15,7%). Прирост зафиксирован в 77 из 85 регионов страны. Больше всего жилья сдано в Московской области, Краснодарском крае, Москве, Ленинградской области и Санкт-Петербурге.
Тем не менее, последние два месяца наблюдается снижение темпов ввода жилья. В июле было сдано в эксплуатацию 2,8 млн кв. м жилья, что на 14% меньше, чем годом ранее. При этом в июне строители сдали 3,4 млн кв. м (-10,5%). Падение объемов строительства участники рынка объясняют сокращением спроса на недвижимость в условиях общей экономической неопределенности, проблемами с поставками импортных стройматериалов и оборудования, перенастройкой логистических цепочек.
«Международная ситуация не лучшим образом сказалась на поставке комплектующих для стройки, нарушились логистические цепочки. К примеру, те же самые лифты, отопительное оборудование сейчас стоят дороже и «доезжают» в Россию дольше, что напрямую сказывается на их стоимости. Аналогичная ситуация по многим позициям», — комментирует заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» (входит в ГК «Джи-Групп») Искандер Юсупов.
Согласно данным Единого ресурса застройщиков, по итогам семи месяцев лидером по вводу жилья в России стала компания «ПИК». Застройщик ввел в эксплуатацию 918,2 тыс. кв. м жилья (40 многоквартирных домов) в 24 жилых комплексах в шести регионах. Второе место у холдинга Setl Group с объемом ввода 468,3 тыс. кв. м (19 многоквартирных домов) в девяти жилых комплексах в двух регионах. На третьем месте — группа «Самолет», которая построила 436,8 тыс. кв. м (23 многоквартирных дома) в шести жилых комплексах в двух регионах. Четвертая позиция оказалась у группы «Эталон» с объемом ввода 289,4 тыс. кв. м (15 многоквартирных домов) в 11-ти жилых комплексах в четырех регионах. На пятом месте — группа «ЛСР», которая сдала 276,9 тыс. кв. м (12 многоквартирных домов) в пяти жилых комплексах в трех регионах.
Источник: Единый ресурс застройщиков
Как заявил на встрече с президентом России вице-премьер Марат Хуснуллин, на конец июля было выдано на 21% больше разрешений на строительство, чем в первом полугодии 2021 г. Градостроительный потенциал отрасли правительственный чиновник оценил в 400 млн кв. м. Он выразил уверенность, что по итогам 2022 г. удастся повторить прошлогодний, рекордный в истории России, объем ввода жилья в 92,6 млн кв. м. Стратегическая цель — выйти на планку ввода в эксплуатацию жилья не менее 120 млн кв. м в год к 2030 г. Ежегодно улучшать свои жилищные условия должны 5 млн человек.
Ипотечный драйвер
Ипотека не только остается главным локомотивом развития российского строительного рынка, но ее значение в 2022 г. даже выросло. По словам заместителя главы Минстроя России Никиты Стасишина, за два последних года, после внедрения льготной программы, объем покупки жилья на первичном рынке с использованием ипотеки вырос с 40-50% до 70-85%. Это больше 1,7 трлн рублей в год.
В этом году рынок ипотеки пережил периоды резкого падения и стремительного взлета. Если в марте, по данным экспресс-мониторинга Frank RG, из-за двукратного повышения ключевой ставки было выдано ипотечных кредитов на 524,9 млрд рублей, что на 45 млрд рублей больше, чем среднемесячный показатель в 2021 г., то уже в апреле произошел резкий спад, до 162,3 млрд рублей. В мае объем выдачи снизился до 140 млрд рублей. Но уже в июне, на фоне снижения ставок по рыночной ипотеке до 10,7–10,9%, рост объема выданных ипотечных кредитов по программе «Льготная ипотека» из-за снижения ставки с 9% до 7%, а также распространения партнерских ипотечных программ банков и застройщиков по ставке 0,1–2% ипотечный рынок начал восстанавливаться. В июне было выдано ипотечных кредитов на 253,5 млрд рублей, а в июле — на 295 млрд рублей. Всего по итогам семи месяцев российские банки предоставили заемщикам ипотеку на общую сумму 2,07 трлн рублей (-31%).
Помимо льготного жилищного кредита под 7% действует семейная, дальневосточная, сельская ипотека и ипотека для айтишников. Размер кредита, выдаваемого в рамках льготной ипотеки, составляет 12 млн рублей для четырех столичных регионов и 6 млн рублей — для остальных субъектов РФ.
«В конце февраля продажи начали резко снижаться и в апреле почти окончательно остановились. В мае рынок начал «оживать». Несмотря на длинные майские выходные, продажи по сравнению с апрелем выросли на 55%. В июне, в сравнении с маем, — на 27%. За неполную первую половину июля по количеству сделок мы «обогнали» июнь на 112%», — говорит Искандер Юсупов.
Схожую динамику зафиксировали и в «Охта Групп».
«По сравнению с I кварталом 2022 г. произошло значительное снижение объемов продаж. Однако уже в конце II квартала тенденция изменилась: в течение июня и начале июля наблюдается устойчивый рост спроса и продаж», — говорит заместитель председателя правления «Охта Групп» Дмитрий Киселев.
На фоне смягчения политики Банка России (10 июня произошло очередное снижение ключевой ставки ЦБ с 11 до 9,5%, 22 июля — с 9,5 до 8%) процесс восстановления ипотечного рынка продолжается, уверены аналитики «Домклик» (сервис Сбера). Через этот сервис совершается более половины всех ипотечных сделок в стране. Наиболее значительный прирост ипотечных сделок в июле «Домклик» зафиксировал в Ростовской области (+74%), Краснодарском крае (+72%) и Челябинской области (+68%). Всего в июле через «Домклик» было совершено 50,9 тыс. ипотечных сделок — на 57,8% больше, чем в июне. Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 50,7%, составив 10,7 тыс.
Средняя ставка по ипотеке в РФ составляет 6,4% при среднем размере займа по ДДУ 6,1 млн рублей. Средневзвешенный срок по ИЖК достиг 22,5 года (+2,2 года к июлю 2021 г.). В июле лидерами по объемам ипотеки стали Москва, где было выдано кредитов на 52,9 млрд рублей, Московская область (29,5 млрд рублей), Санкт-Петербург (20,2 млрд рублей), Краснодарский край (11,1 млрд рублей) и Свердловская область (8,6 млрд рублей).
По прогнозам властей, прирост ипотечного портфеля (первичный и вторичный рынки) в 2022 г. должен составить не менее 2,5 трлн рублей.
Восстановление эскроу
По данным Банка России, с апреля по июнь 2022 г. объем жилья, возводимого по схеме проектного финансирования с использованием эскроу, увеличился на 4,5 млн кв. м, а его доля в общем объеме жилищного строительства достигла 84%. Во II квартале портфель проектного финансирования банков вырос на 530 млрд рублей (+17%), до 3,6 трлн. Общий объем выдач кредитных средств увеличился на 6% и составил 880 млрд рублей. Средняя ставка проектного финансирования — 3,9% годовых, что более чем в два раза ниже средней ставки корпоративного кредитования в России (8,5%).
Однако из-за снижения выдачи ипотеки и продаж жилья в апреле-мае по итогам II квартала объем поступлений средств на счетах эскроу сократился в 1,6 раза, до 584 млрд рублей, к уровню I квартала (985 млрд рублей). С учетом значительного объема раскрываемых счетов эскроу и снижения продаж прирост средств на счетах эскроу замедлился почти в три раза — до 209 млрд рублей. В I квартале этот показатель составил 604 млрд рублей.
С учетом опережающего роста задолженности ее покрытие счетами эскроу снизилось за II квартал 2022 г. на 9 п. п., до 104%. Однако это по-прежнему высокий уровень, который способствует сохранению низкой ставки по проектному финансированию, говорится в отчете ЦБ.
«С учетом государственной поддержки, реализации отложенного спроса населения на жилье на фоне снижения ставок, а также некоторой стабилизации на финансовом рынке мы ожидаем постепенного восстановления темпов продаж жилья в III квартале. Это положительно скажется и на росте средств на счетах эскроу», — уверены в Банке России.
Согласно опросу ДОМ. РФ, в котором приняли участие более 80 застройщиков во всех федеральных округах, 77% компаний считают, что общая ситуация в жилищном строительстве в III квартале останется без изменений или улучшится. При этом две трети девелоперов считают, что через год их портфель строительства либо сохранится на текущем уровне, либо увеличится.
«Крепкие» облигации
Наряду с проектным финансированием девелоперы продолжают успешно привлекать деньги на фондовом рынке. По данным Boomin, с января по август 2022 г. на биржу с новыми выпусками облигаций общим объемом более 82 млрд рублей вышли девять участников рынка жилищного строительства.
«Традиционно в облигациях девелоперов складываются одни из самых привлекательных доходностей на рынке, — делится мыслями аналитик ФГ «Финам» Алексей Козлов. — Если говорить об изменении отношения к бумагам застройщиков со стороны инвесторов, то за последние полгода, наверное, можно выделить два периода: первый — это два-три месяца после начала СВО и всех связанных с этим последствий, когда всем казалось, что бизнес строителей столкнется с огромными проблемами, что, в свою очередь, транслировалось в очень высокие премии за риск по бондам девелоперов, а второй — это когда пришло осознание, что ситуация не такая уж ужасная и, более того, ряд факторов, напротив, способствует развитию строительного рынка. Тут речь, конечно, про меры государственной поддержки — в первую очередь программы льготной ипотеки, а также снижение внутренних цен на металлопродукцию и уменьшение количества инструментов для инвестирования, что вынуждает инвесторов возвращаться к проверенному способу — покупке жилья».
По оценке начальника отдела анализа долгового рынка «Открытие Инвестиции» Владимира Малиновского, наибольший интерес инвесторы проявляют к крупным застройщикам «крепкого кредитного качества», в то время как облигации небольших компаний менее популярны, что отражается в их повышенной доходности.
«Интерес к последним размещениям облигаций строительных компаний был высоким: например, ГК «Самолет» при размещении займа в июле на фоне хорошего спроса со стороны инвесторов увеличил объем займа с 10 до 15 млрд рублей и снизил ставку купона на 25 б. п. от заявленного ориентира. А «Сэтл Групп» при сборе заявок на новый выпуск облигаций в августе увеличил объем выпуска с 5 до 10 млрд рублей и снизил ставку купона на 55 б. п.», — констатирует Владимир Малиновский.
По его мнению, объемы привлечения средств на облигационном рынке со стороны застройщиков в текущем году окажутся существенно ниже, нежели в предыдущем, так как деньги будут привлекаться в основном на рефинансирование текущих обязательств, а не на новые инвестиции, «потому что компании наверняка будут с большей осторожностью покупать новые земельные участки и начинать новые проекты в условиях сохраняющейся общей неопределенности».
«Мы видим, как постепенно представители отрасли появляются на «первичке»: это «Самолет», «Сэтл Групп», АПРИ «Флай Плэнинг», Glorax с дебютом, «Брусника» с дополнительным выпуском. До конца года, безусловно, мы увидим рост числа эмитентов-застройщиков», — считает Алексей Козлов из ФГ «Финам».
