Девелоперы стали активнее привлекать финансирование на фондовом рынке: за год объем размещений утроился. Застройщикам благоволят рост цен на новостройки на фоне рекордного объема выдачи ипотечных кредитов и доступность проектного финансирования. Но маятник уже начал движение в другую строну. Рынку предстоит подстроиться под неуклонно снижающиеся реальные доходы населения, какими бы ни были планы властей и ожидания бизнеса.
Облигационный ресурс
По данным Boomin, общий объем размещений высокодоходных облигаций девелоперов на публичном рынке с января по ноябрь 2021 года втрое превысил показатель прошлого года — 98,5 млрд рублей против 32,2 млрд рублей. Разрыв не был бы таким впечатляющим, если бы в прошлом месяце группа компаний «ПИК» не вышла на иностранную биржу с еврооблигациями на 525 млн долларов (около 39 млрд рублей).
На рынке ВДО девелопмент представляют 23 компании, большая часть которых специализируется на строительстве жилья. Сейчас в обращении находятся 65 выпусков коммерческих и биржевых облигаций эмитентов общим объемом 320,7 млрд рублей, 19 из них — займы 2021 года.
«Повышенный интерес девелоперов к фондовому рынку в первую очередь объясняется реформой жилищного строительства, связанной с переходом отрасли с 1 июля 2019 года на банковский контроль через механизм проектного финансирования. После потери доступа к бесплатным средствам дольщиков девелоперы вынуждены искать новые источники привлечения капитала. В условиях крайне ограниченного объема собственных средств основным источником привлечения дополнительного капитала становится выход на рынок публичного долга», — объясняет директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
В 2021 году сложилась вполне благоприятная конъюнктура для привлечения девелоперами средств на бирже, считают эксперты. С одной стороны, сократилось предложение строящегося жилья из-за ухода с рынка небольших игроков, не выдержавших реформы в отрасли. С другой стороны, низкие ставки по ипотечным программам с господдержкой привели к всплеску спроса на новостройки. «Как результат, большинство девелоперов показали сильные финансовые результаты, что повысило интерес инвесторов к эмитентам от этого рынка», — указывает представитель «Эксперт РА». «Застройщики, привыкшие строить только на деньги дольщиков, ушли с рынка. По этой причине девелоперов стало меньше, а другие стали вводить меньше квадратных метров», — соглашается коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Как рассказал Boomin генеральный директор «Джи-Групп» Линар Халитов, его компания первой в Татарстане перешла на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, и уже к началу 2020 года все объекты «Джи-Групп» продавались по новым правилам. Однако решение бизнес-задач требовало привлечение дополнительного финансирования.
«В портфеле проектов появились новые площадки, продолжается наполнение земельного банка. И зачастую нам требуется быстрое финансирование, чтобы, например, купить землю или иной объект. Поэтому в 2020 году мы вышли на фондовый рынок», — объяснил руководитель «Джи-Групп».
Выход на публичный рынок долга целесообразен для крупных игроков, имеющих высокий рейтинг кредитоспособности, отмечают эксперты. «Сейчас 13 российских компаний из сектора жилищного строительства имеют кредитный рейтинг АКРА, из них четыре впервые получили его в 2021 году», — отметил директор Группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.
Согласно данным руководителя направления DCM департамента корпоративных финансов «Фридом Финанс» Максима Чернеги, средняя доходность облигаций эмитентов-девелоперов с рейтингом на уровне BB и ниже составляет 12,3%, BBB — 11,3%, A — 10,1%. «Рейтинг в диапазоне A доступен только крупнейшим федеральным компаниям, рейтинг диапазона BBB — ведущим региональным девелоперам. Ставка доходности для эмитентов с уровнем рейтинга BB+ и ниже зачастую оказывается неконкурентоспособной по сравнению с проектным финансированием от кредитных организаций», — подчеркнул эксперт. Сейчас на рынке доминируют облигации девелоперов с рейтингом А: таких выпусков 32.
С опорой на эскроу
На долю облигаций, размещенных девелоперами в 2021 году, приходится около 7-8% от общего объема заимствований участниками этого рынка, отметил вице-президент — директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Основной источник средств для развития бизнеса — проектное финансирование.
«Переход строительной отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов помог уберечь отрасль от обманутых дольщиков. По сути, использование этого механизма нивелировало инвестиционные риски на этапе строительства, люди поверили в эскроу-счета. Нам удалось обеспечить цикличность финансирования и гарантированный спрос на недвижимость», — считает заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
В 2021 году в России ожидается рекордный объем ввода жилья — 86 млн кв. м (+4,6% к уровню 2020 года). Этот позволит улучшить жилищные условия примерно 3,6 млн российских семей. С января по октябрь 2021 года в стране было введено 72,5 млн кв. м, что на 31,9% выше показателя аналогичного периода 2020 года. Площадь многоквартирных новостроек составила 31,8 млн кв. м (+22,6%), индивидуального жилья — 40,7 млн кв. м (+40,1%). Лидерами по объему ввода жилой недвижимости стали Московская область (8,3 млн кв. м), Москва (5,9 млн кв. м) и Краснодарский край (4,8 млн кв. м).
По данным замминистра строительства и ЖКХ, за 10 месяцев 2021 года количество выданных разрешений на строительство, а соответственно, и объем проектного финансирования с использованием счетов эскроу, увеличилось на 32 млн кв. м жилой площади. Всего на рынке на тот момент действовали разрешения на 156 млн кв. м жилья, а общий градостроительный потенциал Минстрой России оценивает в 223 млн кв. м.
Если в январе 2020 года с использованием счетов эскроу строилось около четверти объектов в стране, а в январе 2021 года — примерно половина, то сейчас — уже более 70%, отмечает директор Департамента обеспечения банковского надзора Банк России Александр Данилов.
«Стоимость проектного финансирования в среднем составляет 3,1% годовых, однако по трети объектов она не превышает 1%. То есть это практически бесплатный ресурс. Причина — в высокой доле покрытия кредитов застройщиков средствами на счетах эскроу. В этом случае банк выступает передаточным звеном и просто берет премию за риск», — объясняет эксперт. По данным Банка России, 1 октября на счетах эскроу находилось 2,69 трлн рублей, объем проектного финансирования при этом составил 2,23 трлн рублей.
«Например, на рынке Санкт-Петербурга и пригородов на конец третьего квартала 2021 года доля эскроу-проектов в предложении достигла 68% (+29 п. п. с начала года), — говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева. — За 10 месяцев 2021 года доля вновь выведенных объектов по эскроу составила 88%. Таким образом рост с начала года составил 31 процентный пункт».
По словам Линара Халитова из «Джи-Групп», сегодня для крупного застройщика привлечение проектного финансирования уже не вызывает проблем. «Все больше банков хотят работать с эскроу-счетами, добавляются новые опции, например, связанные с проектным финансированием бридж-кредиты. Финансовый рынок подстраивается под потребности застройщика», — отмечает он. По итогам 2021 года «Джи-Групп» планирует ввести в эксплуатацию 190 тыс. кв. м.
«Банки стали охотнее кредитовать покупку земельных участков: еще три года назад они не выдавали такие кредиты в принципе в рамках проектного финансирования, этим занимались отдельные специализированные финансовые подразделения», — дополняет коллегу Александр Коваленко из ГК «РКС Девелопмент». По его словам, около 85% от объемов строительства холдинга финансируется банком, остальные 15% — собственное участие девелопера.
«В качестве собственного участия группы в проекте могут выступать как облигационные займы, так и прибыль от ранее запущенных проектов», — говорит Александр Коваленко.
Тотальный переход девелоперов на проектное финансирование привел к тому, что застройщикам стало невыгодно продавать большие объемы на старте продаж, указывают участники рынка. Более того, в связи с постоянным ростом себестоимости, девелоперы стараются максимально равномерно распределить продажи во времени, чтобы иметь возможность хотя бы частичного переноса изменений себестоимости на продажную цену.
Ипотека рулит
Главным драйвером роста спроса на рынке жилищного строительства остается ипотека, объемы выдачи которой продолжают расти. По итогам 2021 года выдача ипотеки, по оценке ДОМ. РФ, составит 1,8-1,9 млн кредитов на 5,4-5,5 трлн рублей. «Это на 4% больше аналогичных показателей предыдущего года в количественном выражении и на 23% в денежном», — отметили в финансовом институте развития. Такого объема в истории страны не было никогда: в 2020 году выдача ипотеки достигла исторического максимума — 1,8 млн кредитов на 4,4 трлн рублей, а ипотечный портфель с учетом секьюритизации превысил 10 трлн рублей или около 9,5% годового ВВП.
Впрочем, по словам Никиты Стасишина (Минстрой РФ), во втором полугодии 2021 года, на фоне повышения ключевой ставки и изменения условий программы льготной ипотеки, на рынке наметился спад.
«Сейчас мы видим пока снижение ипотечного кредитования на 10%. Мы прекрасно понимаем, что все жилищные кредиты, которые выдаются сегодня, одобрены банками полтора-два месяца назад», — сообщил чиновник.
Напомним, в июне президент России Владимир Путин объявил о продлении срока действия льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, но ставка по ней увеличена до 7% (было 6,5%), а предельная сумма кредита ограничена 3 млн рублей вместо лимитов, установленных ранее: 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей — для остальных регионов. В середине ноября Сбербанк в третий раз за год поднял базовую ставку по ипотеке при приобретении строящегося жилья — теперь она составляет 8,8% (+0,4 п. п.). При покупке готового жилья ставка увеличена до 9,1% (+0,6 п. п.).
Александр Данилов из Банка России отмечает, что на фоне сокращения объемов выдачи льготной ипотеки быстро набирает обороты «Семейная ипотека» под 6% годовых, условия которой теперь распространены и на семьи с одним ребенком, а также совместные ипотечные программы застройщиков с банками. «Еще до отмены льготной ипотеки в прежнем виде застройщики начали предлагать клиентам не менее выгодные программы — например, совместные ипотечные программы с банками. Есть предложения без первоначального взноса, либо с первоначальным взносом и пониженной процентной ставкой», — говорит Ольга Трошева из «Петербургской Недвижимости». По ее словам, за девять месяцев 2021 года доля ипотечных сделок на рынке Санкт-Петербурга и пригородов по всем классам жилья составила 77%. Год назад этот показатель был на уровне 62-65%.
«Без поддержания той ставки, к которой привыкли наши клиенты в период льготной ипотеки, мы бы вряд ли выполняли свои планы продаж. Для покупателя квартиры механизм субсидирования ипотечной ставки ― возможность существенно уменьшить размер ипотечного платежа, купив новое жилье чуть дороже. Однако при длительном сроке кредита экономия может достигать миллионов рублей», — подчеркнула директор по развитию партнерских программ группы компаний «Самолет» Алена Анцышкина.
По словам Линара Халитова, за 11 месяцев «Джи-Групп» продала на 4% больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж компании составила 69%, что на 10 п. п. больше, чем в 2020 году. Средний чек за год вырос на 15%.
Американские горки
Закономерным следствием рекордного объема сделок на рынке жилой недвижимости в 2021 году стал беспрецедентный рост цен на новостройки. По словам старшего вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка Владимира Ситнова, по итогам девяти месяцев 2021 года стоимость нового жилья в стране выросла на 22%. «Рост цен на новостройки догнал (в целом по России) и даже перегнал (в Москве) инфляцию впервые с 2014 года. Инвестировать в жилье снова стало выгодно», — считает он. По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, за десять месяцев 2021 года «квадрат» в новостройках классах масс-маркет в Санкт-Петербурге подорожал на 25,5% — до 181,7 тыс. рублей.
По образному выражению коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко, 2021 год похож на американские горки, на которых разгоняешься то вверх, то вниз, и никто не знает, чего ждать за следующим поворотом. «Сначала все ждали окончания действия льготной ипотечной программы и не понимали, продлят ее или нет. Потом, в июне-июле, участники рынка опасались остановки спроса и потому очень аккуратно поднимали цены. В результате во многих жилых комплексах «вымылось» ликвидное предложение. С августа по октябрь на отраслевых конференциях мы уже обсуждали, как повлиять на рост спроса. Кто-то начал предлагать совместные программы с банками, кто-то предлагает внушительные скидки, а кто-то с помощью других маркетинговых акций пытается привлечь внимание покупателей», — говорит топ-менеджер.
Среди основных причин стремительного роста цен участники рынка называют нестабильную экономическую ситуацию, пандемию и, конечно, высокую инфляцию, которая взвинтила цены на стройматериалы.
«Черный и цветной металл подорожали на 80%, материалы с древесной составляющей более чем на 100%. В мае мы также зафиксировали дефицит древесины в РФ. Все это заставляет застройщиков как оптимизировать свою работу, так и отыгрывать маржинальность проектов за счет повышения стоимости квадратного метра», — констатирует директор по маркетингу ГК 3-RED Мария Хурамшина.
Кроме этого, с началом пандемии рынок столкнулся с нехваткой рабочей силы. Власти остановили поток мигрантов из ближнего зарубежья, которые составляли основную рабочую силу на стройках. «Это привело к тому, что затраты на строительство возросли еще больше. Известно, что зарплатные запросы россиян выше, а рабочей силы в целом меньше», — добавляет Мария Хурамшина. «Причем все стройки испытывают недостаток в рабочей силе не только низкоквалифицированной, но и высококвалифицированной. Ведь один из нынешних трендов — продажа квартир либо с чистовой отделкой, либо с отделкой white box. Это предполагает наличие компетентной рабочей силы, которая может эту отделку исполнять, а это проблема», — указывает партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По данным вице-президента — директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, дефицит строительных кадров в стране составляет около 1 млн человек.
Вместе с ростом цен меняются и потребительские предпочтения, тем более что покупатель жилья в новостройке стремительно молодеет.
«Если буквально пять лет назад больше половины наших клиентов имела возраст в диапазоне 35-45 лет, то сейчас — это 25-35 лет, — говорит заместитель генерального директора компании «Группа ЛСР» Иван Романов. — Для них очень важна эргономика планировки жилого пространства, наличие в пешеходной доступности всего того, что им нужно для жизни, развития и отдыха».
А еще они останавливают свой выбор на небольших квартирах, и рынок подстраивается под этот спрос. Если в 2019 году средняя площадь квартиры в Москве была 57,9 кв. м, то сейчас — 56,8 кв. м.
С поправкой на бедность
В период с 2022 по 2030 год в России планируется построить более 1 млрд кв. м жилья. К 2030 году ежегодно улучшать свои жилищные условия, по мысли властей, должны 5 млн семей. Планы следующего года — 90 млн кв. м. Однако найти платежеспособных покупателей на новую недвижимость будет непросто. В Банке Россия считают, что «потенциал активного роста ипотеки в России практически исчерпан с учетом 9,5 млн существующих ипотечных заемщиков». Предельный потенциал роста ипотеки в ближайшие годы — еще 9-12 млн семей. Безопасный спрос на ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках ЦБ оцениваете в 500 тыс. сделок в год до 2030 года. Это обеспечит покупку около 27 млн кв. м нового жилья стоимостью 2 трлн рублей ежегодно.
Но, кажется, цена на квадратные метры в новостройках стабилизировалась. «Действительно, звонков поступает меньше, и сокращается число визитов в офисы продаж со стороны клиентов. Тем не менее, пока застройщики держат цены или поднимают постепенно на небольшие суммы. Морально девелоперы готовятся, что скоро появится необходимость вводить акции и скидки. Резкого спада мы не ожидаем, но небольшая коррекция цен все-таки произойдет», — комментирует Мария Хурамшина из ГК 3-RED. По ее словам, чтобы найти покупателей девелоперы вынуждены создавать ипотечные программы на 30-50 лет.
Александр Коваленко (ГК «РКС Девелопмент») не видит причин для снижения цен на новое жилье. «Жилье подешевеет тогда, когда коэффициент поглощения на рынке жилой недвижимости будет больше 2,5-3%. На тех рынках, где работает наша компания, этот коэффициент не превышает 1,5%. Это означает, что при текущем уровне спроса в случае полной остановки строительства новых проектов предложения хватит примерно на полтора года, что вполне характерно для сегодняшнего «рынка продавца». Соответственно, цены будут расти до тех пор, пока коэффициент поглощения не превысит 3% — в этом случае уже покупатель будет диктовать условия. Но для этого необходимо ежегодно вводить в два-три раза больше квадратных метров», — считает он.
Складывающаяся на рынке ситуация не способствует всплеску активности девелоперов на фондовом рынке, указывают эксперты.
«2021 год был богатым для российского рынка на размещения, поэтому есть ощущение, что эта тенденция сохранится в будущем. Однако нет ожиданий первичных размещений со стороны застройщиков», — отмечает аналитик ФГ «ФИНАМ» Наталия Пырьева.
Тем же, кто решится выйти на биржу, предстоит пройти непростую процедуру получения рейтинга кредитоспособности и стать более открытыми для инвесторов. «Сейчас из 30 крупнейших российских застройщиков только восемь сдают отчетность по МСФО. Мы выступаем за то, чтобы отрасль продолжила обеляться», — говорит директор Департамента обеспечения банковского надзора Банк России Александр Данилов.
«Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет, а распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий оказывает дополнительное давление на платежеспособный спрос», — подчеркивает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
По словам руководителя направления DCM департамента корпоративных финансов «Фридом Финанс» Максима Чернеги, ИК «Фридом Финанс», как организатор выпусков, часто сталкивается с запросами от девелоперов на размещение облигаций, но большинство из них объективно не готовы к выходу на публичный долговой рынок.
«Во-первых, это связано с несоответствием структуры бизнеса ограничениям и требованиям, установленным 214-ФЗ: застройщик не может разместить облигации напрямую, потому необходимо либо иметь консолидирующую материнскую структуру, либо создавать специализированную компанию для целей выпуска, что повышает риски, не всегда удобно и, в конце концов, долго и затратно, — обращает внимание эксперт. — Во-вторых, финансовое состояние многих девелоперов оставляет желать лучшего, а выпуск облигаций, рассматриваемый как последняя возможность привлечь деньги, — это не очень хорошая история. В-третьих, общая «нервозность» рынка недвижимости и, скажем так, ожидание кризиса, не способствуют большому оптимизму со стороны инвесторов, особенно если дело касается не «топовых» застройщиков».
Впрочем, на рынке всегда есть те, кто видит дальше остальных, и способны выйти за границы привычного. На днях группа компаний «Самолет» объявила о запуске в 2021 году до десяти фондов недвижимости, инвесторы смогут вкладываться в них уже в начале 2022 года. В частности, платинируются фонды коммерческой недвижимости, стрит-ритейла, арендного жилья и земельных участков. Паи будут доступны как для квалифицированных, так и неквалифицированных инвесторов. Девелопером рассматривается возможность создания интервальных фондов, закрытых фондов, а также биржевых. «Мы ориентируемся на то, чтобы вкладывать в наши паи было выгоднее, чем держать деньги на депозитах», — подчеркнул генеральный директор компании Антон Елистратов.
